任意売却／競売物件
任意売却のご相談が増えています！
無理のない返済計画を立てて住宅ローンを組んだ方でも、度重なる不況による給与カットやリストラで支払を続けることができなくなり、競売にかけられてやむを得ずマイホームを手放すこととなったケースが珍しくなくなりました。そういった方から少しでも有利な条件で手放すために任意売却のご相談を受けることが増えております。
競売から任意売却へ
競売（けいばい）とは、借入の担保となっている不動産を裁判所が強制的に売却することです。住宅ローンを支払えなくなると銀行などの債権者から申し立てがあり、マイホームが競売にかけられることになります。
一方、任意売却（にんいばいきゃく）とは文字通り不動産の所有者（債務者）が任意でおこなう売却です。債権者の合意を得た上で、競売にかける前に第三者に売却します。債権者（金融機関など）から勧めて来ることもあります。
競売物件は、一般的な相場の6割～7割程度の評価しか受けられないことがほとんどです。買い手も「競売物件は安く購入できる」と考えている投資家などがほとんどですので、入札価格も相場よりずっと低くなります。また、競売にかけられたことは裁判所により公示され、入札希望者が下調べに訪れたりしますので、近所の方に競売のことを隠し通すことはまず無理です。
競売は、債務者であるあなたにとって非常にリスクの高い方法なのです。ですから、結局マイホームを手放さなくてはいけないのであれば、少しでも有利な条件を求めて任意売却のご相談をされる方が増えているのです。
競売と比較した任意売却のメリット・デメリット
| 任意売却（債務者の意志による売却） | 競売（裁判所による強制的な売却） | |||
|---|---|---|---|---|
| プライバシー | ○ | 競売のことを知られにくい | × | 競売にかかったことが公示される |
| 売却代金 | ○ | 市場価格に近い金額で売れる | × | 市場価格の6～7割程度 |
| 債権 | × | 債務者による相談・手続きが必要 | ○ | 債務者が手続きをする必要はない |
| 残債交渉 | ○ | 残債交渉は仲介業者が代行 | × | 残債交渉は自分で行う |
| 住み続けられる可能性 | △ | 売却しても、リースバック契約で住み続けられる可能性がある | × | 退去以外ありません |
| 売却後の住居 | ○ | 仲介業者の協力が得られる | × | 債務者本人が探す |
| 引っ越し期日 | ○ | 引っ越し期日の相談ができる | × | 売却後はすぐに立ち退き |
| 引っ越し費用 | △ | 代理人が交渉してくれることがある | × | 本人が交渉（ほとんど貰えない） |
良い条件で家を売却するために、早めにご相談ください
他の業者さんに依頼してすでに任意売却を済ませた方から、事後になってご相談を受けることがございますが、任意売却ができるのは一度だけで、やり直しはできません。
任意売却を成功させるポイントのひとつは、「時間」です。早く始めれば始めるほど、つまり任意売却の手続きにかけられる時間が長ければ長いほど成功率が高くなります。
任意売却には、時間制限があります
任意売却へ切り替えるためには、債権者の合意が必要です。開札前であれば任意売却は可能ですが、入札間近になると債権者はなかなか切り替えに応じてくれなくなります。入札までの時間が短くなればなるほど任意売却ができなくなるリスクが高くなりますので、できるだけ早くご相談ください。
任意売却切り替えの緊急度
| 状況 | 緊急度 | |
|---|---|---|
| 「競売開始決定通知書」が届いた | ★★★★★ |
入札が始まってしまうと、任意売却への切り替えが難しくなります。 ほとんど時間がありませんので、至急お電話ください！ |
| 「代位弁済通知」が届いた | ★★★☆☆ |
記載されている期日までに支払ができなければ、競売となります。 支払に不安があれば、速やかに任意売却への切り替えのご相談を！ |
| 支払を困難に感じる、滞納した | ★☆☆☆☆ |
すぐに競売にかけられることはありませんが、すぐに競売にかけられることはありませんが、不安をお感じでしたら、早めにご相談ください。 |
